Предварительный договор и договор купли-продажи с рассрочкой платежа

Предварительный договор или рассрочка?

Бывают ситуации, когда покупатель нашел подходящий вариант и уже договорился с продавцом о цене. Но всей суммы денег на руках у покупателя нет, например, деньги лежат на безотзывном депозите в банке, а снять их можно будет только через месяц.

Такие истории при купле-продаже недвижимости встречаются достаточно часто. Конечно, можно обратиться к нотариусу, чтобы составить предварительный договор купли-продажи квартиры, а потом, как покупатель соберет всю сумму, заключать сам договор купли-продажи.

Но в данном случае хорошо подходит иная правовая конструкция: нотариус сразу может удостоверить договор купли-продажи, но с рассрочкой платежа.

Этот договор заключается сторонами один раз. В нем оговариваются все нюансы, в том числе суммы и сроки уплаты. Можно установить график платежей, или прописать, что сумма выплачивается в течение определенного периода равными частями, или просто установить дату окончательного расчета.

Параллельно с этим можно установить и обременение на квартиру: до полной оплаты она может находиться в залоге у бывшего владельца.

К заключению договора купли-продажи с рассрочкой прибегают также в случаях, когда для приобретения покупатель берет кредит в банке. Часть денег передается сразу, а кредитные средства банк перечисляет после удостоверения договора сразу на счет продавца. Номер счета тоже указывается в договоре купли-продажи.

В каких случаях заключается предварительный договор?

Случаются и обратные ситуации – когда "загвоздка" имеется со стороны продавца. Например, квартира продавцу досталась по наследству, но еще не прошел шестимесячный срок со дня его открытия, а следовательно, получить свидетельство о праве на наследство и оформить недвижимость в собственность продавец пока не имеет возможности. Покупатели, в свою очередь, не хотят потерять возможность купить эту квартиру и готовы передать аванс прямо сейчас. Как быть? 

В такой ситуации нотариус предложит заключить предварительный договор, чтобы зафиксировать намерение сторон продать и купить определенную квартиру.

Предварительный договор представляет собой соглашение, которое связывает обе стороны единственным обязательством – заключить в будущем основной договор на условиях, определенных в предварительном договоре.

Что говорит закон

Согласно статье 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

19 ноября 2024 г. вступили в силу дополнения в указанную статью Гражданского кодекса, согласно которым предварительный договор может быть заключён в отношении предмета, имеющегося в наличии у стороны в момент заключения предварительного договора, а также предмета, который будет создан или получен стороной в будущем, если иное не предусмотрено законодательством.

Теперь однозначно определено, что на момент заключения предварительного договора не обязательно, чтобы у продавца уже имелось в наличии имущество, распоряжение которым будет входить в предмет основного договора. Ведь предварительный договор порождает обязательства заключить основной договор в будущем, а не влечет непосредственно переход прав на имущество.

Стороны должны знать

На практике предварительные договоры заключаются в разных случаях. Например, в данный момент владелец недвижимости не может ее продать, так как сам еще не погасил ипотеку. Участники сделки фиксируют свои намерения, продавец получает аванс или задаток, а основная сделка происходит в оговоренные сроки уже после снятия с квартиры обременений банка. Если какая-то из сторон срывает основную сделку, могут быть предусмотрены санкции.

Встречаются случаи заключения предварительных договоров, когда покупатель собирается вложить семейный капитал в покупку жилья. Местный исполнительный и распорядительный орган, чтобы принять решение о досрочном использовании семейного капитала, истребует предварительный договор о покупке данной квартиры или дома.

Кроме конкретного указания предмета сделки, чаще всего адреса и инвентарного, кадастрового номера недвижимого имущества, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Если же обе стороны передумали заключать основной договор, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются после окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор.

Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения государственной регистрации. Однако по желанию он всегда может быть составлен и удостоверен у нотариуса. В процессе консультации нотариус всегда выявит Ваше волеизъявление и убедится, что Вы понимаете последствия любой сделки, ведь основной задачей нотариата в нашей стране является защита прав и законных интересов граждан и юридических лиц, а также государственных интересов путем совершения нотариальных действий от имени Республики Беларусь.

---