Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимого имущества

При удостоверении договора купли-продажи недвижимого имущества, нотариус проверяет государственную регистрацию недвижимого имущества, прав, ограничений (обременений) прав на него, которая может быть им получена в виде выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на объект недвижимого имущества на бумажном носителе или в форме электронного документа из регистра недвижимости.

Нотариус проверяет принадлежность недвижимого имущества на праве собственности или ином вещном праве и в случае необходимости истребует документ, подтверждающий приобретение права собственности (иного вещного права) на недвижимое имущество (свидетельство о праве на наследство, судебное постановление (копия), договор, удостоверенный регистратором организация по государственной регистрации и др.).

Если подлинные документы отсутствуют, то такими документами могут являться: 

При продаже недвижимости, нотариус истребует справку налогового органа подтверждающую уплату соответствующих налогов, в частности, если собственник недвижимости гражданин Республики Беларусь, постоянно проживает (более 183 дней) за пределами Республики Беларусь, если недвижимость принадлежит иностранному гражданину, лицу без гражданства либо не имеющему места нахождения в Республике Беларусь иностранному или международному юридическому лицу (организации, не являющейся юридическим лицом).

По информации из регистра недвижимости нотариус проверяет наличие или отсутствие ограничения (обременения) прав в отношении недвижимого имущества, в случае их наличия отражает их в договоре и разъясняет сторонам правовые последствия.

Ограничение прав на земельный участок – это наличие определенного комплекса запретов, которые распространяются на использование, распоряжение или владение недвижимым имуществом, например, при расположении земельного участка в водо-охранных зонах водных объектов, охранных зонах линий электропередачи или линий связи и т.п.

Купле-продаже недвижимости предшествует проверка нотариусом наличия или отсутствия запрещения отчуждения недвижимого имущества и ареста.

Не удостоверяются сделки в отношении имущества, на которое наложен арест.

Не может являться предметом договора купли-продажи недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, которое принадлежит лицу, обязанному возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении, в соответствии с Декретом Президента Республики Беларусь от 24.11.2006 г. №18 «О дополнительных мерах по государственной защите детей в неблагополучных семьях».

Факт, не является ли лицо, которое отчуждает недвижимое имущество, обязанным лицом, нотариус проверит и укажет в тексте договора.

Очень важным является вопрос о том, находится ли отчуждаемое недвижимое имущество в общей собственности (совместной или долевой), для этого нотариус истребует документ, позволяющий установить участников общей собственности, и при удостоверении договора истребует их согласие.

Если один из супругов умер, а имущество находится в совместной собственности супругов и зарегистрировано на имя пережившего супруга, договор об отчуждении имущества не может быть удостоверен ранее истечения срока, установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь для принятия наследства.

По истечении срока для принятия наследства нотариус проверяет сведения об открытии наследственного дела. В случае, если наследственное дело открывалось, нотариус от нотариуса или нотариальной конторы по месту открытия наследства либо из нотариального или государственного архива, если документы переданы на хранение в соответствующий архив, истребует сведения о наследниках, принявших наследство. Если наследственное дело не открывалось, нотариус истребует сведения с последнего места жительства наследодателя и (или) по месту нахождения отчуждаемого жилого дома, квартиры, изолированного помещения о лицах, проживающих с наследодателем либо в жилом доме, квартире, изолированном помещении на день открытия наследства либо в течение установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства.

Наследникам, принявшим наследство, нотариус разъясняет их право определить долю умершего супруга в имуществе, находящемся в совместной собственности супругов.

Удостоверение договоров об отчуждении имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Если доли участников долевой собственности определены, то стороной по договору является каждый участник долевой собственности, в связи с чем договор подписывается собственноручно каждым участником.

Если имущество и право собственности на него зарегистрированы за одним лицом, но участниками долевой собственности являются два и более лица, доли которых не определены, нотариус истребует сведения об участниках долевой собственности и разъясняет им их право на определение доли в праве долевой собственности (статья 247 Гражданского кодекса Республики Беларусь) и право на раздел такого имущества и выдел из него доли (статья 255 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Если участники долевой собственности не будут определять доли в праве общей собственности, производить раздел такого имущества и выделять из него доли, то договор об отчуждении и о залоге имущества удостоверяется с их письменного согласия (в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Возмездное отчуждение доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу осуществляется только с соблюдением условий, установленных пунктом 2 статьи 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь, которое предусматривает обязанность продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В случае, когда совладелец не получает или отказывается от получения такого извещения, считается, что он надлежащим образом уведомлен о продаже доли в общем имуществе сособственником.

В случае смерти одного из участников долевой собственности договор возмездного отчуждения доли в праве общей собственности может быть удостоверен только по истечении срока, установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь для принятия наследства.

Стороны договора могут заключить соглашение (договор) об изменении или расторжении договора, которое совершается в той же форме, что и договор, если иное не предусмотрено законодательством.

---