Жилье детям: подарить, завещать или оформить ренту?

Очень часто к нотариусу приходят люди с целью оформить договор дарения квартиры, жилого дома. Нотариус обязательно разъясняет все последствия сделки, предлагает другие, менее ради­кальные варианты — например, написать завещание или заклю­чить договор с условием пожиз­ненного содержания с иждивением.

Но чаще всего такие посетители не хотят ничего слушать — делайте дарение, это лучший вариант для нас. Через некоторое время эти люди приходят снова, однако уже с просьбой отменить, расторгнуть договор. Жалуются, что человек, которому подарена квартира, резко изме­нился, обижает, плохо с ними обращается.

Однако тут мы не можем помочь. Ведь договор дарения — это безвозмездная передача имущества. Тот, кому вы подарили дом, квартиру и т. п., становится собственником вашей недвижимости, и возвратить ее в свою собственность без согласия того, кому сделан пода­рок, практически невозможно, за исключением особых, предусмотренных законом случаев.

Как же избежать проблем? Что можно сделать, чтобы не пожалеть об этом завтра?

Для начала, необходимо разобраться, что же такое договор дарения, что такое рента (пожизненное содержание с иждивением), завещание.

Договор дарения

Дарение — это договор, двух- или многосторонняя сделка.

По договору дарения даритель передает или обязуется передать имущество в собственность одаряемого.

Договор дарения, например, квартиры, после смерти дарителя невозможен.

Основное отличие дарения от завещания именно в моменте перехода права собственности на передаваемое имущество. Очень часто в практике от граждан слышишь: «…хочу подарить после смерти…,… хочу подарить и остаться хозяйкой, пока жива…». Это противоречит самому понятию договора дарения. Договор дарения является безвозмездным, т.е. ты передаешь имущество, например, квартиру, и тебе за это никто ничего не должен.

Завещание

Завещанием признается волеизъявление гражданина по распоряжению имуществом на случай смерти. Завещание — это односторонняя сделка.

Если человек хочет распорядиться своим имуществом, однако не хочет передавать права на это имущество при жизни, так как ему очень важно чувствовать себя хозяином в доме, но при этом ему небезразлично, кто будет собственником принадлежащего ему имущества после его смерти, он вправе составить завещание на это имущество. 

При этом наследнику по завещанию после смерти собственника имущества необходимо оформить это имущество на свое имя.

Конечно, в завещании, не оговоришь обязанность по уходу за завещателем, ведь это односторонняя сделка, наследник может даже и не знать о составленном завещании.

Однако, если такая договоренность между завещателем и лицом, в пользу которого составлено завещание по обеспечению определенного ухода есть, то если обязательство не будет выполняться, завеща­тель вправе отменить завещание, изменить его, составить новое. Силу будет иметь последнее составленное завещание.

Договор ренты (пожиз­ненное содержание с иждивением)

Кроме этих двух наиболее распространенных способов по распоряжению своим имуществом имеется третий способ, на наш взгляд наиболее гарантирующий права и определяющий обязанности всех сторон, если необходимо передать в собственность имущество и получить взамен уход и содержание.

Данный способ встречается намного реже и, возможно, не все знают, что совсем не обязательно дарить свое жилье человеку, который обещает в знак благодарности осуществлять уход за дарите­лем и во всем ему помогать. Ведь никто не гарантирует, что эти обеща­ния будут выполняться.

Поэтому гора­здо надежнее вместо дого­вора дарения квартиры, дома либо другого объекта недвижимости заклю­чить договор ренты (пожиз­ненного содержания с иждивением).

Его суть заключается в передаче иму­щества одним лицом другому в собствен­ность в обмен на получение содержания в виде денеж­ных средств и (или) другого имущества.

Это может быть постоянная или пожизненная рента, когда по договору допускается уста­новление обязанности выпла­чивать ренту бессрочно либо в течение жизни ее получа­теля.

Разновидностью договора пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением.

Договор ренты

По договору ренты одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имуще­ство периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме — уход, обеспечение лекарствами, питанием, выполнение других условий, оговоренных в дого­воре.

При этом пожизненная рента может быть установлена как на период жизни того, кто передает имущество, так и на период жизни другого указан­ного им человека.

Возможно также установление пожизнен­ной ренты в пользу нескольких граждан. Договор пожизненной ренты может быть заключен в отношении недвижимого и движимого имущества. Жилое помещение может передаваться плательщику ренты за плату и бесплатно.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением пред­назначен только для передачи под выплату ренты недвижи­мого имущества: жилых домов, квартир и т. п.

Этот вид договора отли­чается также тем, что в нем определяется стоимость всего объема содержания с иждивением. Причем стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двукратного размера базовой величины, уста­новленного законодательством.

Преимущество договоров ренты в том, что передавший недвижимость получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобре­тает право залога на переданное имущество. И пока он жив, без его согласия плательщик ренты не может ни продать, ни подарить, ни каким-либо другим образом распорядиться этим имуществом.

Если же получатель ренты в силу каких-то обстоятельств дает такое согласие и квартира (или дом) продается, то к новому хозя­ину переходят и обязанности по пожизненному содержанию прежнего владельца. Таким образом, закон дополнительно страхует одиноких пожилых людей от обмана.

Ну а главное — в случае недобросовестного выполне­ния своих обязательств плательщиком, получатель ренты может расторгнуть договор, обратившись в суд по поводу невыполнения условий дого­вора. Также, договор о пожизненном содержании с иждивением можно расторгнуть по желанию обеих сторон.

К сожалению, на практике нотариусы слишком часто сталкиваются с жалобами пожилых людей, подаривших свое жилье, но обманувшихся в своих надеждах на помощь и поддержку в старости. Поэтому совет нотариуса: если вы решили при жизни распорядиться своим имуществом (недвижимостью) — необходимо взвесить все за и против каждого способа распоряжения своим имуществом, проконсультироваться у специалиста просто необходимо в каждом конкретном случае во избежание плачевных последствий и роковых ошибок с вашей стороны.