Спросите нотариуса

Добрый день. Факт проживания (регистрации по месту жительства) в отчуждаемой квартире Продавца не является препятствием для удостоверения договора купли-продажи квартиры, если против этого не возражает Покупатель. Представляется возможным оговорить в договоре условие, в соответствии с которым право пользования и владения квартирой за Продавцом не сохраняется. Если Продавец не снимется в регистрационного учета в проданной квартире в разумный срок добровольно, Покупателю действительно придется обращаться в суд. Уточнить порядок прекращения регистрации по месту жительства (снятия с регистрационного учета) бывшего собственника Вы можете в подразделении по гражданству и миграции органов внутренних дел. О возможности судебного порядка решения Вашего вопроса рекомендуем проконсультироваться у адвоката.

Статьей 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) определено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Письменным соглашением участников долевой собственности, принятым с соблюдением требований пункта 1 статьи 249 ГК, может быть установлен способ такого извещения. Отказ участников долевой собственности от получения письменного извещения продавца о намерении продать свою долю, зафиксированный в установленном законодательством порядке, считается надлежащим извещением этих участников долевой собственности. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Из содержания этой нормы можно сделать два вывода относительно извещения совладельцев: - обязанность известить других собственников недвижимого имущества (участников общей долевой собственности) о предстоящей продаже доли, законодательством возлагается не на нотариуса, а на продавца доли. В извещении сообщается о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она продается; - извещение другим участникам долевой собственности направляется только в случае продажи доли постороннему лицу. Если долю покупает другой участник (другие участники) долевой собственности оставшиеся совладельцы не извещаются. Нотариус, в случае обращения к нему продавца доли, может осуществить передачу заявления продавца другим участникам долевой собственности. О результатах совершения действий по осуществлению передачи заявления нотариус по просьбе гражданина или юридического лица, обратившихся за осуществлением передачи заявления, выдает свидетельство о передаче заявления. Передача заявления продавца доли другому совладельцу не требуется, если нотариусу представляется нотариально удостоверенный отказ такого совладельца от покупки продаваемой доли. При возмездном отчуждении доли в праве долевой собственности постороннему лицу нотариус проверяет соблюдение условий, установленных пунктом 2 статьи 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

В соответствии со ст. 51 Кодекса Республики Беларусь о земле отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности и предоставленных для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений) запрещается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения), за исключением: отчуждения земельных участков областному, Минскому городскому, городскому (города областного, районного подчинения), районному, сельскому, поселковому исполнительному комитету в соответствии с его компетенцией; отчуждения земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями. Следует иметь ввиду, что отчуждение – это передача имущества в собственность другого лица. Различается отчуждение возмездное (купля-продажи) и безвозмездное (дарение). Таким образом, подарить земельный участок нельзя.

Уважаемые Сергей! Из Вашего вопроса не совсем понятно, что Вы имеете ввиду под «пошлиной». За совершение нотариального действия взимается нотариальный тариф. Порядок уплаты нотариального тарифа регулируется постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27 декабря 2013 г. № 1145 «Об утверждении нотариальных тарифов за совершение нотариальных действий и оказание услуг правового и технического характера нотариусами и тарифов на услуги технического характера, оказываемые работниками нотариальных архивов» (далее – Постановление № 1145). В случае если за совершением одного нотариального действия, оказанием услуги правового или технического характера одновременно обратилось несколько плательщиков, не имеющих права на льготы по нотариального тарифу, нотариальный тариф подлежит уплате ими в равных долях, если иной не установлено соглашением между ними Постановлением № 1145 для несовершеннолетних не предусмотрена льгота по уплате нотариального тарифа при удостоверении договора дарения недвижимого имущества. Нотариальный тариф уплачивается исходя из размера базовой величины, установленной на день совершения соответствующего действия. По вопросам уплаты налогов рекомендуем обратиться Инспекцию по налогам и сборам Республики Беларусь.

В данной ситуации Ваша мать может оформить завещание на Ваше имя на указанное имущество. После полной выплаты рассрочки возможно оформление договора дарения доли в праве собственности на квартиру. Оформление этих сделок от имени Вашей матери возможно при ее добровольном волеизъявлении и отсутствии иных обстоятельств, препятствующих совершению сделок, предусмотренных законом.

Для удостоверения любого договора отчуждения жилого дома, в том числе и удостоверения договора дарения жилого дома, необходимо провести консервацию строения. Возможность и порядок и сроки консервации конкретного строения надо уточнять в органах регистрации и технической инвентаризации по месту нахождения недвижимого имущества.

Для удостоверения договора дарения доли в праве собственности на земельный участок (если земельный участок находится в собственности) и доли в праве собственности на расположенное на нем капитальное строение необходима явка к нотариусу дарителя и одаряемого с документами, удостоверяющими личность, а также следующие документы: выписка из регистрационной книги о правах (ограничениях) прав на капитальное строение и земельный участок из территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, правоустанавливающий документ на отчуждаемое имущество (например, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, пр.), если капитальное строение, доля в праве собственности на которое отчуждается, является жилым домом – документ, содержащий информацию о лицах, зарегистрированных по месту жительства в жилом помещении (например, копия лицевого счета, справка о занимаемом жилом помещении, пр.), а также свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации прав на земельный участок (долю в праве), если указанное имущество всё-таки принадлежит Дарителю на праве собственности. Сторонами могут быть представлены нотариусу документы, подтверждающие родственные отношения дарителя и одаряемого для подтверждения отношений близкого родства, что повлечет уплату нотариального тарифа за удостоверение договора в меньшем размере. Перечисленные выше документы (кроме документа, удостоверяющего личность, свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации прав на земельный участок), к сведению, могут быть истребованы нотариусом самостоятельно по заявительному принципу «одно окно» (услуга платная). Что касается необходимости истребования согласий других лиц для удостоверения договора дарения, разъясняю. В случае, если отчуждаемое имущество является совместной собственностью (например, приобретено по договору купли-продажи в период брака), необходимо будет согласие Вашего супруга на дарение указанного объекта (объектов). Если отчуждается доля в праве собственности на жилой дом, в котором зарегистрированы по месту жительства совершеннолетние члены семьи (бывшие члены семьи) собственника, необходимо их согласие. Обращаю внимание, перечень документов может быть иным, если в жилом помещении зарегистрированы Ваши несовершеннолетние дети или Вы, к примеру, являетесь гражданином Республики Беларусь, постоянно проживающим за пределами Республики Беларусь, иностранным гражданином, лицом без гражданства. В таком случае понадобится еще документ (справка) налогового органа, подтверждающий уплату соответствующих налогов. В связи с этим рекомендую за более подробной консультацией обратиться с имеющимися у Вас документами к любому нотариусу лично.

В соответствии с действующим законодательством продажа жилых помещений, приватизированных в рассрочку, может быть осуществлена только после полного погашения их стоимости. При этом право продажи квартиры принадлежит его собственнику (собственникам). В случае, если Ваш сын является участником общей долевой собственности, при условии зарегистрированных прав на долю в праве собственности на квартиру он вправе продавать указанное имущество (долю в праве собственности на жилое помещение) одновременно с другими участниками общей собственности любому лицу (лицам), либо продать свою долю участнику (участникам) общей долевой собственности, либо продать свою долю третьему лицу при отказе остальных участников общей долевой собственности от преимущественного права покупки его доли либо в случае не приобретения ими указанной доли в течение месяца со дня получения от продавца извещения о намерении продать свою долю. Другие участники общей долевой собственности, в свою очередь, имеют такие же права в отношении принадлежащей им доли в праве собственности на квартиру, как и Ваш сын, в том числе право продать свою долю третьему лицу с обязательным соблюдением указанных выше требований. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Однако, является ли Ваш сын собственником квартиры либо доли в праве собственности на нее, из информации, содержащейся в Вашем вопросе, не понятно. Учитывая, что в своем вопросе Вы упоминаете о смерти в 2014 г. отца Вашего сына, являвшегося, с Ваших слов, участником общей долевой собственности, смею предположить, что Вы утверждаете о том, что Ваш сын является его наследником. И вот здесь хотелось бы обратить Ваше внимание, что, хоть законодателем и определено, что наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, наследник должен принять причитающееся ему наследство в установленный срок, который по общему правилу составляет шесть месяцев со дня открытия наследства. Учитывая, что факт отцовства в отношении несовершеннолетнего сына Вы устанавливали спустя четыре года со дня смерти наследодателя, смею предположить, что наследство Ваш сын либо Вы как его законный представитель в установленный срок не принимали, факт принятия наследства в суде не устанавливали (по крайней мере, об этом Вами в вопросе не указано), в связи с чем долю в праве собственности на квартиру, если таковая действительно принадлежала умершему отцу Вашего сына, могли оформить и другие его наследники. В любом случае, ввиду недостаточной информации, содержащейся в Вашем вопросе, предлагаю Вашему совершеннолетнему сыну обратиться к нотариусу на консультацию лично.

В соответствии со статьей 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Отказ участников долевой собственности от получения письменного извещения продавца о намерении продать свою долю, зафиксированный в установленном законодательством порядке, считается надлежащим извещением этих участников долевой собственности. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Таким образом, если Ваш брат не оформит в установленном порядке отказ от преимущественного права приобретения доли в праве собственности и не получит Ваше письменное извещение о намерении продать свою (не обратится за его получением), продать третьему долю в праве собственности на квартиру лицу Вы не сможете. Если же брат откажется от получения письменного извещения, и отказ будет зафиксирован в установленном порядке, продать свою долю третьему лицу Вы сможете по истечение месяца со дня отказа его от получения извещения. Что касается необходимости истребования согласия брата на продажу Вами доли в праве собственности, разъясняю следующее. В соответствии с действующим законодательством при продаже жилого помещения (доли в праве собственности) истребуется в том числе согласие членов семьи собственника жилого помещения. Учитывая Ваше совместное с братом проживание в отчуждаемом жилом помещении, последний в соответствии со статьей 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь относится к членам Вашей семьи, в связи с чем для удостоверения договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру необходимо будет его письменное согласие, которое может быть дано им лично при удостоверении договора, либо указанное согласие должно быть нотариально удостоверено.